抵债的房产要如何过户手续呢_抵债的房子能过户吗

菏泽仲裁的搜狐号上公布了这样一个案例

基本案情：房地产开发公司从王某处购买煤炭用于冬季取暖，后因其所开发的楼盘滞销无力支付购煤款240万元，在与王某确认货款金额及违约金后，双方一致同意以房地产开发公司的楼盘冲抵债务，并为此签订了16份商品房买卖合同。后房地产开发公司以“以房作为债的担保不合法为由”不配合王某办理更名过户手续，故王某于2017年3月申请仲裁,请求裁决将抵债房屋更名过户至其名下。

仲裁结果：房地产开发公司配合王某办理14套商品房更名过户手续。

裁判理由：双方终止了煤炭买卖合同关系，建立了商品房买卖合同关系，且经对账均同意将购煤款本金及违约金转化为房款，此行为既不属于《中华人民共和国物权法》第186条禁止的流押行为，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定的“作为民间借贷合同的担保”，该商品房买卖合同具有法律效力。另外，对转化为购房款的货款本金及违约金，仲裁庭结合煤炭买卖合同以及抵债协议等证据予以审查，对超出法律规定保护限额的高额违约金予以调整。

也许很多人会认为，对于生效的协议要求对方配合履行难道这样的裁决还会有争议吗？其实这源于“以房抵债”协议性质的认定及法学理论在司法实践 中的应用。以往在司法实践中，普遍将“以房抵债”协议认为是实践性合同，即合同成立的前提是完成房产更名过户手续，在未完成抵债房产更名过户之前，当事人可以反悔，并不受合同约束。

《江苏省高级人民法院审判*会纪要》（2014年3月31日）第三条第一款即认为“以房抵债”协议是实践性合同，即：债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。

笔者最近接触了一个案例，即债务人在将房屋交付债权人使用多年后反悔，不配合债权人进行不动产变更登记。那么对于已经占有房产的债权人，是否有权依据“以房抵债”协议要求债务人配合更名过户，我国并没有明确的法律规定，但笔者认为是可以的。

首先，第八次全国法院民商事审判工作会议并未将“以房抵债”协议确定为实践性合同，而倾向于认定其为诺成性合同。

《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第17条规定，“当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定情形的，对其主张不予支持。”而《〈第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要>理解与适用》认为：“以房抵债”协议并非必须为实践性合同，对于没有完成他种给付的，实际上更符合新债清偿（原债和新债并存）的特征，在现行法律没有明确规定的情况下，应充分尊重当事人意思自治，将之解释为诺成性合同并非没有空间。房屋所有权是否完成变动，房屋是否交付仅涉及债是否已经获得清偿的问题，不影响“以房抵债”协议的生效。

由此可见，《理解与适用》倾向于将“以房抵债”协议认定为诺成性合同，既然是诺成性合同则“以房抵债”协议不以房产更名过户为合同成立的前提，那么协议一经签署即生效，既然为有效合同，则合同一方就有权要求对方履行合同，即债权人有权要求债务人配合更名过户。

其次，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（2014年12月16日）明确了债权人可以要求债务人配合更名过户。

该纪要第二十五条第二款规定：当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订合同约定以房抵债，性质上属于债务履行方式的变更，贷款人要求继续履行合同办理房屋过户登记手续的，应予支持。

最后，配合债权人进行更名过户是债务人的附随义务。

既然“以房抵债”协议是诺成性合同，则依据《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”当债务人不履行“以房抵债”协议时，债权人有权要求债务人继续履行合同。

依据《合同法》第六十条规定“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”对于已经交付的房产，更名过户属于“以房抵债”协议的附随义务。可见，债权人有权选择要求债务人继续履行“以房抵债”协议的附随义务即配合债权人对抵债房产进行更名过户。

为了作证以上观点，笔者查找了一些法院的案例，供大家参考：

重庆市高级人民法院（2009）渝高法民终字第256号民事判决认为：佳华物业公司应当配合国地公司办理过户。理由如下：1．国地公司已经向佳华物业公司送达《抵债房产过户确认书》，说明国地公司主动要求佳华物业公司配合办理过户；2．国地公司向佳华物业公司送达《解除抵押通知书》，只是合同约定的过户的一个程序和环节，国地公司没有向佳华物业公司送达《解除抵押通知书》，并不导致佳华物业公司配合国地公司过户的义务的免除；3．国地公司可以待条件成就时随时解除抵押。

长春市中级人民法院（2017）吉01民终5537号民事判决书认为：该协议是刘恒旭的法定代理人李响与杨广生所签，且协议书的内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定该以房抵债协议书具有法律效力，刘恒旭依约定负有积极履行房屋更名过户的义务。

南阳市中级人民法院2019豫13民终1062号民事判决认为：《以房抵债协议书》第四条约定：“乙方在出售该抵债商业门面房时，甲方应积极无条件办理买卖合同及房权证手续”，本案中，双方已经对以房抵债的房屋位置、面积进行了约定，交付房屋是商博公司应尽的附随义务，同时，该条也约定由商博公司办理买卖合同及房权证手续，因此，一审判决对案涉以房抵债协议履行方式的表述与该协议约定并不相悖，也未加重商博公司的义务，故，商博公司该项上诉请求不能成立，本院依法不予支持。

福州市中级人民法院（2019）闽01民终4214号民事判决书认为：根据薛雪琴与诚丰公司签订的《以房抵债协议》第七条“诚丰公司应于本协议签订之日起30个工作日内，负责协助办理房产过户登记手续，并积极配合薛雪琴向房屋登记主管部门办理产权过户更名手续，房产办证所需费用由薛雪琴负担”之约定，诚丰公司应在案涉房产和车位具备办证条件情况下配合办理产权登记手续并将案涉房产、车位过户至薛雪琴名下。

对文章内容有不同看法，欢迎留言探讨！