2022年开始了，买房人开始了新一轮的观望、纠结、决策之旅。到了今年，还有没有新的买房机会？买房人的决策依据有没有发生变化呢？
北京，作为北方唯一的超级城市，马太效应加持下，以后只会汇聚更多的生产要素，定居于此，长远来看肯定是会升值的。
至于短线？这个跟你的预算、需求、地段、新房还是二手房有着巨大的关系，是需要具体问题具体分析的。
2002年3月，北京二手房价上涨1.2%，领涨全国。
国家统计局周五发布的70大中城市房价数据显示，3月，二手房价格环比下降的城市为45个，比上月减少12个，环比上升的城市为21个，比上月增加11个。房地产市场继续呈现回暖势头。
从城市能级看，3月，一线城市二手房价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点，其中，北京二手房价上涨1.2%，领涨全国，上海和广州分别上涨0.4%和0.3%，深圳下降0.3%。
3月楼市继续复苏，北京二手房领涨全国，预期有待进一步改善。预计二季度楼市仍将在低位徘徊，一方面，大部分城市二手房价还在下跌，加上*对居民收入的冲击，需求仍将疲软。另一方面，*还在反复，多点爆发，很多城市近期加大了防控的力度，对看房买房的影响非常大，预计二季度是楼市筑底期。下半年，*有望得到控制，各种宽松扶持政策将开始进入效果显现期。
从过去几年的楼市状况看，北京楼市也是非常稳健。从2017年开始，北京年度新房成交套数稳步上行，但成交均价几乎没变，这意味着北京主流客群已经全面认可这一价格，且购房者手头资金非常雄厚，远非其他城市人买房依靠*可比。
2021年末，在利率下调、信贷宽松等一系列利好措施后，北京新房二手房都迎来了翘尾行情，12月份成交量再次攀升至1.5万套。
对比2020年，北京核心区域的房价大概涨了10%-20%。
全年下来，北京的二手房价格对比2020年末依旧上涨了8.5%。
预计2022年北京二手房会有一波不错的行情，我们回看过去十多年的成交量就知道，北京每五到六年就会有一轮牛市。
2009—2010年是一波牛市，然后2011—2014年调整，2015—2016又是一波牛市，接着2017—2020年又调整，2021年开始启动，可以预见的是，2022年肯定会有一波继续上升的行情。最简单的逻辑就是，积累了四年的需求需要释放。
至于2022年，北京楼市如何走呢？
我觉得这一波的北京楼市行情还没有完全结束，机会还是有的，当然行情还是以分化为主。理由如下：
1、信贷逐渐宽松。
由于北京一直以来严控信贷政策，房价始终未能像上海深圳那样，出现大幅上涨。2022年的信贷肯定比去年更加宽松，所以北京今年值得看好。
2022年的信贷肯定比去年更加宽松。制约2021年楼市下行的排队等房贷的现象已经基本绝迹，北京当下的房贷，基本一个月左右就可以放款。
2、需求并未释放完，供需平衡。
相比深圳、广州、上海，北京楼市已经沉寂4年了，2021年因为大环境的原因，再加上过去几年限竞房供过于求，学区房实行多校划片，北京压抑四年之久的刚需和改善需求其实并没有完全释放。
北京在2021年之前已经沉寂了四年了，压抑了四年的刚需和改善型需求，其实是没有完全释放的，2021年的成交量反弹就是最好的说明。
至于二手房行情，一旦限价新房受到热捧，甚至出现抢不到的盛况，肯定会有一批刚需转向二手房市场。
3、限竞房成了北京楼市的香饽饽
目前限竞房快消化完了，供给量在下降，今年就可以达到供需平衡，甚至是供不应求。从2021年开始，北京限竞房明显开始供不应求，而前面三年都是供过于求。也就是说，2022年，限竞房对北京楼市的影响已经解除，甚至限竞房如今还成了北京楼市的香饽饽。
4、北京的学区房是否还值得投资
2021下半年，北京西城学区房多校划片暴雷后，引发全国学区房大地震，西城区的德胜、月坛的下跌幅度在15%-20%。没有执行多校划片的学区房还是可以买。
2021年11月和12月，北京学区房成交已经陆续回暖了。
随着政策最严时期已过去，北京很可能是第一个走出楼市成交低谷的一线城市。
货币适度宽松政策，大环境下支持住房消费，2022年北京结构性牛市大概率会如约而至。
如此多重因素下，北京楼市即使不出现全面的普涨行业，也会出现比较明显的结构性牛市。什么是结构牛市？就是因为区域的差异，出现成交量、甚至房价的上涨和微涨。
京楼区别于环京的选房逻辑顺序是优先看产业。目前京楼产业风口各区都有，譬如海淀北和丽泽等。而未来的产业风口应该也是各区都有自己的特色，如通州和大兴亦庄新城等。具体情况还是要根据二手房交易量和升值空间自己去进行判断，在此不一一列举。
目前情况下北京二手房涨个一、二成是有可能的，也比较符合市场预期。如果涨到五成以上的话，国家肯定会调控，后面又会回调。
北京楼市有区别于全国其他城市非常不一样的特点。
首先其*率极低，全都是低*买房，购买力非常强大，民间财富巨大。
其次，北京是中国城市化最早的城市，住房的户型设计，楼龄老旧，很多存量住房的供应都是无效供应。这导致其供需是严重失衡的，真正的有效供应是非常短缺的，好房子很少。
再次，在四个一线城市里面，北京实际上从2017年以来已经调整了四五年，而房价最多的都只跌了两成，这恰恰说明北京购买力和需求非常强大。
最后，北京的房价泡沫是很小的，楼市发展更具备可持续性。
结论：2022年买北京二手房的建议是，能买的现在赶快买，如果涨多了大大超出市场预期就不要买了。
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