商品房预售制度的发展趋势解析

星落凝成糖 • 2023-03-25 08:18:02 • 律法知识 • 阅读 185

商品房预售制度起始于1953年，由*的霍英东正式提出。

1994年中国大陆出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。在此基础上各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。

当时的中国城市化水平较低，城镇住房不充足，商品房处于卖房市场，产品总是供不应求。这种预售制度可以加快建设资金周转速度，提高资金的使用率和房企的项目开发率。

时至今日，画风突变，大力推广商品房现房销售的举措被推向风口浪尖

那么现房销售对于房企开发商和广大购房者会产生什么影响呢？

——现房销售对地产开发商提出了更高的要求

1.房地产“高*、高周转、高负债”的模式将被终结

在商品房预售制的保驾护航下，房企在“高*”和“高周转”中可谓风生水起。“高*”让房企投入较小的成本即可获得巨大的收益，而“高周转”的作用是在拿地仅几个月就开始销售，房地产开发企业可以早早回笼销售资金，缩短贷款期限，有利于降低资金成本，提高开发效率。

现房销售则将房企的回款周期延伸了数倍，从原先的拿地即开盘，变为项目验收合格才可销售。

2.项目开发从“沙盘时代”进化为“实景呈现”

商品房预售制是企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人提前支付房款的一种销售方式。现房销售是一手交钱一手交房；预售则是先交钱后交房。这对房企的项目把控能力提出了更高的要求，依靠项目效果图及沙盘就可卖房的时代已过，项目园区实景呈现才是王道。

3.物竞天择——只有实力品质房企才可站在胜利之巅

现房销售对房企的一系列影响，如资金周转问题、销售周期延长、项目管控力不足、产品定位无法满足建设周期内的市场变化等，会淘汰大多数“小地产”公司，剩下的是有足够实力和产品力支撑的优质房企。

——现房销售对购房者而言百利而无一害

1.购房者所担负的风险急剧降低—民生大计

“保交楼，稳民生”一直是近期的热点话题。在预售制下，有可能出现延迟交付，甚至形成烂尾楼，一旦开发商资金紧张甚至资金链断裂，购房者既不能按时收房，预交的购房款也难以追回。而且银行对监管资金监督不到位的问题也成为常态，更加让买房人坐立不安。现房销售让上面的问题烟消云散，会让购房民众吃一颗定心丸。“保交楼”的口号也会成为过去式。

2.所见即所得，现房销售会大大减少客诉风险

现房销售将极大的提高民众对于所购住宅产品的满意度。

在户型的选择上，从“样板间”直接进化到购房者心仪的“家”。